Affitti esorbitanti parte 2: il parere di un esperto

Spesso l'unico modo di capire bene gli automatismi di un determinato fenomeno è rivolgersi ad uno che in quell'ambito se ne intende. Ed è quello che ho fatto, per chiarirmi le idee riguardo alla problematica dell'enorme costo degli affitti nella capitale, anche per dare un seguito concreto alla videoinchiesta che il mio gruppo ed io abbiamo realizzato per questo corso.
Per questo ho contattato alcune agenzie immobiliari della mia zona, e dopo alcune ricerche, il 9 gennaio scorso sono riuscito ad ottenere un appuntamento "de visu" con il signor Walter Amatore (foto sopra, google), operatore di settore presso il punto vendita Grimaldi (uno dei franchising leader per la compravendita immobiliare)di Ostia Lido, nota località balneare di Roma sud.
Ecco il resoconto della mia intervista al signor Amatore

Giovanni: Sig.Amatore, sa dirmi da dove ha origine, a Roma come nelle altre grandi città italiane, il problema degli affitti dai costi insostenibili?

Sig. Amatore: Una delle tante cause della difficoltà di trovare case in locazione (in affitto ndr), con canoni sempre più alti, è da rinvenire anche nelle banche, promotrici fino a 6 anni fa di tassi d'interesse sui mutui estremamante vantaggiosi. Pertanto i risparmiatori sono stati invogliati all'acquisto del cosiddetto "mattone", universalmente considerato come "bene rifugio".

G: Scusi l'gnoranza, ma che cos'è un "bene rifugio"?

A: Tecnicamente si tratta di un bene che, come appunto la casa, è storicamente in grado di mantere al riparo l'investitore dalle più brusche crisi di mercato, e dagli annessi pericoli di svalutazione. Il "mattone" possiede già da sè queste caratteristiche di stabilità, che a partire all'incirca dal 2002 sono state ancor più messe in risalto dall'offerta dei tassi d'interesse di cui le accennavo prima.

G: Capisco, pertanto sembrava tutto perfetto, e invece?

A: ..E invece è successo che un'anomalia tutta italiana ha mandato a monte i buoni propositi.Fermo restando che l'83% circa degli italiani è proprietario della casa in cui abita, chi ha deciso di acquistare un secondo immobile per affittarlo, non disponendo della somma totale per l'acquisto, ha fatto ricorso a mutui che fino a metà 2007 erano estremamente interessanti. Pertanto il soggetto che decide di affittare a terzi, al cosiddetto "conduttore", spesso per coprire la rata del mutuo della propria abitazione, richiede un affitto di pari importo, spesso eccessivamente alto per le tasche dell'inquilino.

G: Può farmi un esempio pratico?

A: Dunque, basandoci sulla tipologia abitativa di solito ricercata dallo studente, prendiamo in esame un bilocale non centralissimo, diciamo al quartiere Alessandrino (periferia est di Roma ndr),dal costo mediamente richiesto di 180.000 euro. Il soggetto interessato all'acquisto, che dispone di una liquidità di 100.000 euro, richiede un mutuo di 80.00 euro da saldare in 10 anni per poter acquistare l'immobile stesso, ad un tasso d'interesse fisso che può variare tra il 5,20% ed il 5,80%, con conseguente rata mensile di 830-890 euro. Quindi l'investitore per supportare tale rata, quasi certamente chiederà un canone d'affitto uguale e a volte anche superiore alla rata mensile del mutuo. Canone che non essendo alla portata dell'inquilino, lo constringe a rinunciare a prendere in affitto la casa. Senza contare poi le varie richieste di tasse (Irpef, Ici, ecc...) che dissuadono sempre di più il proprietario ad affittare di volta in volta ad un prezzo diverso.

G: In base a quello che mi dice quindi, i proprietari sono quasi costretti a spolpare gli affittuari, c'è dell'altro?

A: Certamente, si tratta di una forma di speculazione. Un altro tallone d'achille è che per la conformazione del mercato immobiliare italiano, proprio perchè ci sono più case di proprietà che immobili dedicati esclusivamente all'affitto, la domanda è sempre più alta rispetto all'offerta, ed i prezzi salgono fisiologicamente.

G: Detto questo come è possibile porre rimedio alla situazione?

A : Ci vuole un cambio di direttive a livello di governo centrale, soprattutto premiando il locatore, ovvero chi affitta l'immobile, ad esempio facendogli pagare meno ICI (la tassa comunale sugli immobili) e meno Irpef (la tassa imposta alle persone fisiche su tutto ciò che determina un reddito per le medesime). Mentre chi paga il canone potrebbe detrarre dai propri redditi una parte dell'affitto stesso, per invogliarlo a non comprare a sua volta una casa di proprietà.

G: Come è trattata la tematica nei Paesi europei più all'avanguardia?

A: Guardi, a proposito di quanto dicevo prima, in Germania, ad esempio lo Stato si premura di sviluppare con serietà una edilizia popolare, sempre stando attento alla richiesta derivante dalla crescita demografica. Per quanto riguarda l'edilizia privata, questa viene agevolata nella tassazione e non solo. Per cui, un imprenditore che intenda costruire una palazzina di 20 appartamenti, è invogliato dallo Stato, per i motivi di cui sopra a destinare 12 appartamenti alla vendita e 8 all'affitto, mantenendo fin dall'inizio alta l'offerta per le due tipologie di mercato. Ecco perchè molti Tedeschi abitano in affitto nella propria nazione e in Italia vengono a comprare la seconda casa, come in Umbria, Toscana e Sardegna.

G: La ringrazio molto signor Amatore!

A: Di nulla, buongiorno.